Exalys - Immobilier

Société civile immobilière - SCI

Une SCI est une société créée par plusieurs associés, personnes désirant détenir en commun un ou plusieurs immeubles.

Types

En fonction de leur objet, on distingue :

SCI de location, ayant pour objet principal l'administration ou la gestion d'un ou plusieurs immeubles locatifs,
SCI de construction-vente, ayant pour objet de construire des immeubles en vue de les revendre à des tiers,
SCI d'attribution, ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'immeubles destinés à être attribués (et non vendus) aux associés,
SCI de placement immobilier, plus connues sous le nom de SCPI .

Les développements ci-après concernent uniquement la SCI de location.

Constitution et fonctionnement

Pour constituer une SCI, il faut être au moins deux. Chaque associé :

fait des apports (immeubles, sommes d'argent) et reçoit, en contrepartie et proportionnellement, des parts sociales,
participe aux bénéfices et est responsable des dettes sociales, en fonction du nombre de ses parts,
peut céder ses parts (par vente, succession, donation) à un associé ou à un tiers (l'accord de tous les associés est généralement requise).

Une SCI ne doit pas avoir pour activité principale et régulière l'achat et la revente d'immeubles ni la location en meublé.

A défaut, elle perd son caractère civil et devient une société commerciale soumise à l'IS.

Valeur d'une part

Elle est égale à :

la différence "valeur des immeubles - dettes de la SCI",
divisée par le nombre de parts composant le capital.

Dissolution

Les associés se retrouvent en indivision. Chacun peut réclamer le partage. Le capital est, en principe, réparti entre eux en proportion de leurs parts.

Imposition liée à la constitution de la SCI

Les apports sont soumis à TVA au taux normal de 19,6 % en règle générale (20,6 % avant le 01.04.2000), pour les immeubles neufs ou achevés depuis moins de 5 ans, dont l'apport constitue la première mutation.

Impôt sur le revenu

Chaque associé, personne physique, est imposable sur sa quote-part des bénéfices, au titre des revenus fonciers, en principe sans option possible pour le micro-foncier. Déduction pour amortissement Périssol ou Besson possible.

Imposition des plus-values

Cession d'un immeuble par la SCI : quote-part de la plus-value imposable au nom de chaque associé, selon le régime des plus-values immobilières.

Cession de parts : régime des plus-values immobilières.

Imposition liée à l'acquisition de parts

Achat normalement soumis à un droit de 4,80 % sur le total "prix de vente + charges" (sur valeur réelle des parts, si celle-ci est supérieure).

Droits de succession et de donation

Régime de droit commun.

ISF

Régime de droit commun.

Société civile immobilière - SCI Une SCI est une société créée par plusieurs associés, personnes désirant détenir en commun un ou plusieurs immeubles.
Types En fonction de leur objet, on distingue : SCI de location, ayant pour objet principal l'administration ou la gestion d'un ou plusieurs immeubles locatifs, SCI de construction-vente, ayant pour objet de construire des immeubles en vue de les revendre à des tiers, SCI d'attribution, ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'immeubles destinés à être attribués (et non vendus) aux associés, SCI de placement immobilier, plus connues sous le nom de SCPI . Les développements ci-après concernent uniquement la SCI de location.
Constitution et fonctionnement Pour constituer une SCI, il faut être au moins deux. Chaque associé : fait des apports (immeubles, sommes d'argent) et reçoit, en contrepartie et proportionnellement, des parts sociales, participe aux bénéfices et est responsable des dettes sociales, en fonction du nombre de ses parts, peut céder ses parts (par vente, succession, donation) à un associé ou à un tiers (l'accord de tous les associés est généralement requise). Une SCI ne doit pas avoir pour activité principale et régulière l'achat et la revente d'immeubles ni la location en meublé. A défaut, elle perd son caractère civil et devient une société commerciale soumise à l'IS.
Valeur d'une part Elle est égale à : la différence "valeur des immeubles - dettes de la SCI", divisée par le nombre de parts composant le capital.
Dissolution Les associés se retrouvent en indivision. Chacun peut réclamer le partage. Le capital est, en principe, réparti entre eux en proportion de leurs parts.
Imposition liée à la constitution de la SCI Les apports sont soumis à TVA au taux normal de 19,6 % en règle générale (20,6 % avant le 01.04.2000), pour les immeubles neufs ou achevés depuis moins de 5 ans, dont l'apport constitue la première mutation.
Impôt sur le revenu Chaque associé, personne physique, est imposable sur sa quote-part des bénéfices, au titre des revenus fonciers, en principe sans option possible pour le micro-foncier. Déduction pour amortissement Périssol ou Besson possible.
Imposition des plus-values Cession d'un immeuble par la SCI : quote-part de la plus-value imposable au nom de chaque associé, selon le régime des plus-values immobilières. Cession de parts : régime des plus-values immobilières.
Imposition liée à l'acquisition de parts Achat normalement soumis à un droit de 4,80 % sur le total "prix de vente + charges" (sur valeur réelle des parts, si celle-ci est supérieure).
Droits de succession et de donation Régime de droit commun.
ISF Régime de droit commun.