Exalys : Terrains à bâtir

Notions de terrain à bâtir

Terrain à bâtir signifie :

terrain sur lequel on peut édifier une construction, au sens courant du terme,
et terrain sur lequel on est en droit de le faire, pour le Code de la construction et de l'urbanisme.

En pratique, le droit de construire est défini par le POS (plan d'occupation des sols), fixé commune par commune et limité par le PLD (plafond légal de densité), défini pour l'ensemble du territoire.

Le droit fiscal est plus explicite et plus extensif. Il définit le terrain à bâtir comme :

les terrains nus ou les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis,
les immeubles inachevés,
le droit de surélévation d'immeubles préexistants,
et la fraction du terrain supportant ces derniers, proportionnelle à la superficie des locaux à construire.

Terrains à bâtir La hausse des prix des terrains dans les centres-villes donne parfois l'impression que le "placement en terrain à bâtir" peut être source de profits considérables. En réalité, législation d'urbanisme et fiscalité se conjuguent pour rendre particulièrement aléatoires les profits sur de tels biens.
Notions de terrain à bâtir Terrain à bâtir signifie : terrain sur lequel on peut édifier une construction, au sens courant du terme, et terrain sur lequel on est en droit de le faire, pour le Code de la construction et de l'urbanisme. En pratique, le droit de construire est défini par le POS (plan d'occupation des sols), fixé commune par commune et limité par le PLD (plafond légal de densité), défini pour l'ensemble du territoire. Le droit fiscal est plus explicite et plus extensif. Il définit le terrain à bâtir comme : les terrains nus ou les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis, les immeubles inachevés, le droit de surélévation d'immeubles préexistants, et la fraction du terrain supportant ces derniers, proportionnelle à la superficie des locaux à construire.
Profit La valeur d'un terrain à bâtir est directement fonction : de sa surface, de sa localisation, et, surtout, du profit qu'un promoteur peut en attendre (nombre de m2 que l'on est en droit d'y construire et taxes éventuellement dues si la construction dépasse le PLD). Le profit auquel peut s'attendre le propriétaire est, hormis le cas de location du terrain, limité aux plus-values. Or, les révisions périodiques de POS peuvent faire varier le droit à construire et donc considérablement modifier la valeur d'un terrain, voire la réduire à zéro (terrain non constructible), sans que le propriétaire soit indemnisé.
Acquisition Préalablement à la signature de l'acte d'achat, l'acquéreur peut obtenir, par notaire interposé, un "certificat d'urbanisme", document administratif : attestant que le terrain est constructible, et indiquant la proximité de voie d'accès, réseau d'eau potable, électrique, etc., les "servitudes" (droit de passage, mur mitoyen, etc.) et la surface maximale pouvant être construite. Il est possible d'ajouter dans l' avant-contrat de vente une clause par laquelle la réalisation définitive de la vente dépendra de l'obtention du "permis de construire".
Impôt sur le revenu Achat pour la construction d'un logement Périssol ou Besson : déduction pour amortissement. Revenus imposables au titre : des revenus fonciers, pour les terrains loués nus, des BIC, pour les terrains loués aménagés.
Imposition des plus-values Régime des plus-values immobilières.
Droits de succession et de donation Régime de droit commun.
ISF Biens professionnels exonérés. Sinon, régime de droit commun.
Autres impôts et taxes Achat par un particulier pour la construction d'un immeuble d'habitation désormais exonéré de TVA, mais soumis au droit départemental de 3,60 % + taxes additionnelles (soit un taux global d'imposition de 4,89 %). Taxe foncière sur les propriétés non bâties due par le propriétaire au 1er janvier.