Au montant du loyer s’ajoute, on le sait, une provision pour charges locatives, régularisée chaque année. Dans la plupart des cas, le locataire doit également payer le droit de bail.

Les locations taxables :

Le droit de bail est appliqué à toutes les locations à l’exception de certaines, qui sont exonérées par la loi. Echappent ainsi au droit de bail :

les locations soumises à la TVA,

les locations liées à un contrat de travail (concierges, gardiens, etc.),

les sous-locations consenties à des personnes défavorisées par des organismes agréés par le Préfet.

les locations dont le loyer annuel est inférieur à 12 000 F.

Quand la location intervient en cours d’année ou quand la durée est inférieure à une année, ce plafond de 12 000 F est ajusté prorata temporis.

Exemple : un logement est loué six mois pour un loyer global de 7 000 F. Le plafond ajusté à cette moitié d’année est de 6 000 F. Donc la location est soumise au droit de bail.

Pour les locations meublées saisonnières, le plafond est pris en compte sans ajustement, quelle que soit la durée de la location. Quand le loyer annuel est inférieur à 12 000 F, ces locations échappent donc au droit de bail.

Montant et assiette :

Le taux du droit de bail est de 2,5% du montant des loyers. La période d’imposition s’étend du 1er octobre au 30 septembre de l’année en cours.

Il s’agit des loyers hors charges. Ne sont ainsi pas compris dans le montant taxable la taxe d’habitation, les réparations locatives, le paiement des diverses prestations (chauffage, eau chaude, etc.).

Aux loyers s’ajoutent toutes les charges qui incombent au bailleur et qui sont imposées au locataire (taxe foncière payée par le locataire, etc.). Les sommes payées par le bailleur et incombant normalement au locataire sont déduites du montant taxable.

Il s’agit des loyers courus même s’ils n’ont pas été effectivement payés par le locataire. En cas d’impayés, le bailleur devra ainsi acquitter le droit de bail sur des sommes non encaissées (cf. ci-dessous).

Le droit de bail fait partie des charges payées par le locataire. Il n’est pas compris dans la base des revenus fonciers.

Quand le bailleur n’a pas réclamé le droit de bail au locataire, il peut opérer un rappel sur les cinq années précédentes.

Déclaration et paiement :

Le droit de bail est ajouté chaque mois au loyer du locataire et le bailleur effectue une déclaration récapitulative annuelle. Chaque logement fait l’objet d’une déclaration spécifique, y compris les locations exonérées.

La déclaration doit être déposée avec le règlement en fin d’année à une date précisée chaque année par l’Administration (entre le 1er octobre et le 31décembre). La première déclaration est spontanée.

Attention : si le bailleur n’effectue pas de déclaration, le droit de redressement de l’Administration s’étend sur dix ans, puisqu’il s’agit d’un droit d’enregistrement.

La taxe additionnelle :

Les locaux situés dans des immeubles achevés depuis plus de quinze ans au premier jour de la période d’imposition (1er octobre) font l’objet d’une taxe additionnelle au droit de bail. La taxe n’est pas due pour les logements anciens qui ont fait l’objet de transformations susceptibles de les assimiler à des constructions nouvelles. Sauf si les travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction ont été subventionnés par l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat.

Le taux de la taxe est de 2,5% du montant des loyers hors charges définis comme ci-dessus.

La taxe additionnelle est à la charge exclusive du bailleur, mais elle constitue une charge déductible de ses revenus fonciers.

Les logements exonérés du droit de bail échappent également à la taxe additionnelle.

La réforme en cours :

Le projet de budget 99 actuellement en cours de discussion au Parlement prévoit de réformer ce dispositif. Le droit de bail serait remplacé par une contribution du même montant basée sur les loyers réellement encaissés au cours de l’année civile. Cette contribution et son paiement serait intégré dans le processus normal de déclaration et de paiement de l’impôt sur le revenu.

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