Informations utiles de location

• Réglementation des locations
  Les locations d'appartements et de maisons (à l'exception des locaux meublés), à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale, sont soumises à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit les clauses obligatoires, telles que la durée du bail et le délai de préavis.
   
• Durée du bail de location 
  La durée minimale du bail de location est de :
  • Trois ans pour les bailleurs personnes physiques
  • Six ans pour les bailleurs personnes morales.

  Possibilité de dérogation pour les bailleurs personnes physiques : le bail peut être conclu pour une durée inférieure à trois ans mais au moins égale à un an dans certaines conditions.
   

• Rédaction du bail de location
  Le bail de location doit être rédigé par écrit  et l'écrit doit notamment préciser la date de prise d'effet et la durée du bail, décrire le bien loué et les équipements d'usage privatif dont le locataire aura la jouissance exclusive, l'énumération des parties et équipements de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que, le cas échéant, ses règles de révision, le montant du dépôt de garantie et les règles relatives au dépôt de garantie.
  Par contre, il n'y a pas d'obligation de mention de la surface des biens loués.
   
• Frais de rédaction du bail 
  Sauf accord contraire prévu dans le bail, ces frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
   
• Dépôt de garantie 
  Le dépôt de garantie est une somme dont le montant ne peut excéder deux mois de loyer (hors charges) que le locataire remet au bailleur lors de la signature du bail, pour garantir l'exécution de ses obligations.
   
• Restitution du dépôt de garantie
  Le dépot de garantie doit être restitué au locataire  au plus tard deux mois à compter de la restitution des clés lors du départ du locataire, mais le bailleur peut déduire, le cas échéant, le montant des réparations ou autres frais de remise en état ou bien, si les dégradations ont été causées par le locataire.
  Le locataire n'a pas le droit d'imputer le montant du dépôt de garantie sur ses derniers termes de loyer.
   
• Etat des lieux
  Un état des lieux n'est pas obligatoire , mais il est dans l'intérêt du locataire de faire établir un état des lieux, dès la remise des clés, en présence du bailleur ou de son représentant car en l'absence d'état des lieux, le locataire est censé avoir pris les lieux en bon état.

• Charges incombant au locataire 
  Le bailleur peut demander au locataire des provisions sur charge en sus du loyer mensuel mais doit procéder à la régularisation annuelle des charges et communiquer au locataire, un mois au moins avant cette régularisation, le décompte définitif par nature des charges.
  En plus, le locataire doit régler :
  • les services et impositions liées à l'usage des différents éléments du bien loué (ex : téléphone, électricité, gaz, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe d'habitation)
  • les dépenses d'entretien courant et les menues réparations sur les éléments d'usage commun du bien loué
  • le droit au bail.
• Travaux incombant au locataire 
  Le locataire est tenu de :
  • répondre des dégradations et pertes survenues dans les locaux loués ;
  • prendre en charge les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations (ex : joints de tuyauterie, fusibles, vitres...), consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
• Loyers impayés 
  Malgré les garanties demandées, (salaire équivalent à 3 ou 4 fois le montant du loyer, caution solidaire ...), les incidents de parcours existent, et le recours à des procédures judiciaires peut s'avérer très long .. Face à cette recrudescence des loyers impayés, les propriétaires sont de plus en plus nombreux à se tourner vers le système de l'assurance.
  Ces assurances sont plutôt proposées par des compagnies spécialisées dans l'immobilier, et peu par des compagnies généralistes. Elles permettent, selon les compagnies, à leurs souscripteurs de garantir les pertes pécuniaires dues au non paiement des loyers, mais également les frais annexes, (huissier, avocat, ....).
  Le coût de telles assurances est bien évidemment variable selon les garanties proposées, les franchises,.... Dans tous les cas le montant est un pourcentage sur le montant annuel des loyers, charges et taxes. Ce pourcentage oscille entre 3% et 5%. Depuis les lois de finances 1995 et 1997 les primes versées, ou la part correspondante à la garantie loyers impayés, sont déductibles pour leur montant réel, et n'entrent plus dans la déduction forfaitaire.
  En général, et selon les compagnies :
  • Le choix du locataire est libre, mais celui-ci doit répondre à des critères de solvabilité imposés par la compagnie, (montant du salaire par rapport au loyer, caution solidaire, ...).
  • Le montant du loyer peut-être garanti à 100%, ou plafonné.
  • La durée d'indemnisation est limitée entre 12 et 18 mois.
  • Possibilité de s'assurer également contre les dégradations occasionnées par le locataire, si celles ci sont supérieures au dépôt de garantie.
  • Pour un locataire déjà en place à la souscription du contrat d'assurance il y a un abattement, variable selon les compagnies, pour l'indemnisation si un problème survient avant une durée donnée, variable également.