Informations utiles d'achat ou de vente

• Promesse unilatérale de vente

  C'est un écrit contenant l'engagement de vendre par le vendeur d'un bien immobilier à un prix déterminé et qui réserve la possibilité (et non pas l'obligation) de l'acheteur d'acquérir le bien. L'acheteur accepte seulement la promesse en tant qu'offre de vente, sans encore s'engager à acquérir. La promesse est valable pour une durée limitée, normalement entre 2 et 3 mois. Elle contient des conditions ("conditions suspensives") qui doivent être remplies pendant la durée de la promesse, faute de quoi l'acheteur n'est pas obligé d'acheter. L'une des conditions les plus courantes est l'obtention par l'acheteur du financement afin d'acheter le bien (prêt bancaire). Lors de la signature d'une promesse, l'acheteur verse au notaire environ 10 % du prix de vente, en tant qu'indemnité d'immobilisation. Si les conditions prévues dans la promesse sont remplies et que l'acheteur refuse d'acheter, il perd le montant qu'il a versé à la signature de la promesse.

  • La promesse unilatérale de vente doit-elle revêtir la forme d'un acte notarié ?
    Pas nécessairement, mais si la promesse est contenue dans un acte sous seing privé, celui-ci devra être enregistré à la recette des impôts du domicile de l'une des parties dans les dix jours de la signature de la promesse par le bénéficiaire . Les droits d'enregistrement de la promesse sont de 500 Francs.
  • Doit-on mentionner la surface ?
    Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété d'un immeuble, la promesse doit, à peine de nullité, mentionner la surface de celui-ci. Cette loi ne s'applique pas aux maisons individuelles. (Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 connue sous le nom de loi Carrez)
  • Comment la promesse unilatérale de vente se transforme-t-elle en vente ?
    Par la levée de l'option par l'acheteur, c'est-à-dire par une lettre (recommandée) envoyée par l'acheteur, notifiant le vendeur de l'intention de l'acheteur d'acquérir le bien immobilier. Une fois que l'acheteur a confirmé au vendeur son intention d'acheter, et sous réserve que toutes les conditions soient remplies, il n'a plus la faculté de renoncer à l'achat.
• Promesse synallagmatique de vente (ou "compromis")
  

  C'est un écrit contenant un engagement réciproque du vendeur et de l'acheteur, d'une part de vendre, d'autre part d'acheter un bien immobilier déterminé à un prix déterminé, et entre lesquels la vente deviendra définitive dès la réalisation des conditions dûment déterminées par les parties ("conditions suspensives"), telles que par exemple, l'obtention d'un prêt.

  • Quelle est la forme d'une promesse synallagmatique ?
    Elle est établie par acte sous seing privé ou par acte notarié. Dans tous les cas, elle doit être enregistrée.

   

• Loi Carrez

  La loi Carrez du 18 décembre 1996 a pour objectif d'améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété.

  • L'article de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli:

  "Art. 46 -Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut-être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
  Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'État prévu à l'article 47.
  Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'État prévu à l'article 47.
  Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peur intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
  La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse de vente ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.
  Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
  Si la superficie est inférieure à de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
  L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un a à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance".

  • Le décret 97-532 du 23 mai 1997 porte la définition de la superficie privative d'un lot de copropriété

  Art. 4-1 - La superficie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures des portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.  
  Art. 4-2 - Les lots ou fraction de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1.

• Signature de la vente

  En cas de vente d'un lot de copropriété, l'acte doit mentionner, à peine de nullité, la superficie de la partie privative de ce lot (Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, connue sous le nom de Loi Carrez).
  

• Enregistrement et publication de la vente
  L'enregistrement et la publication de la vente sont obligatoire au fichier immobilier
  
   
• Définition du P.O.S.
  

  Pourquoi un P.O.S ?

  Le Plan d'Occupation des Sols est un document d'urbanisme concernant l'ensemble du territoire communal et opposable à toute personne publique ou privée. Il s'applique dans le cadre du Schéma Directeur de la Région Ile de France.

  Le rôle du P.O.S doit:

  • prévoir l'organisation et le développement de la commune pour une durée de 5 à 10 ans
  • déterminer la destination précise de tous les sols.
  • réserver les emplacements des équipements publics futurs
  • protéger les espaces naturels.

  Que comprend le P.O.S ?

  1/ LE RAPPORT DE PRÉSENTATION

  Il présente et explique les objectifs de la municipalité et les dispositions d'aménagement définis par le P.O.S.

  2/ LES DOCUMENTS GRAPHIQUES

  Le plan de zonage fait apparaître :

  • les zones urbaines dont les équipements permettent des constructions immédiates
  • les zones à urbaniser ultérieurement
  • les zones naturelles non équipées interdites à la construction
  • les espaces boisés classés à conserver ou à créer
  • les emplacements réservés aux équipements publics.

   3/ LE RÈGLEMENT

  Il définit pour chaque zone, en 15 articles :

  • la nature
  • les conditions
  • les possibilités d'occupation du sol.

   4/ LES ANNEXES comprennent :

  • une liste des emplacements réservés aux équipements publics
  • un schéma des caractéristiques de la voirie actuelle et future
  • un schéma des réseaux d'alimentation en eau
  • un schéma des réseaux d'assainissement
  • un plan de servitudes d'utilité publique
  • une note technique sur le système d'élimination des déchets

  Sigles utilisés pour le repérage des différentes zones.

  UA : zone à usage d'habitation, aux commerces et à l'artisanat

  UB : zone à usage d'habitation, aux commerces et à l'artisanat des anciens hameaux

  UH et UHa : zone à usage d'habitation, aux commerces et à l'artisanat implantées isolément

  UL : zone à vocation de formation et d'activités de loisirs

  NA ou NA-UG : zone naturelle non équipée urbanisable à terme

  NC ou NCa : zone naturelle à caractère agricole

  ND : zone naturelle à protéger

  TC : protection des espaces boisés

  ER : réserve pour équipement

  Qu'est-ce qu'une modification du P.O.S ?

  Cette procédure, à l'initiative du Maire, ne peut :

  • porter atteinte à l'économie générale du plan
  • avoir pour effet de supprimer des espaces boisés classés (T.C)
  • comporter de graves risques de nuisances.

  La modification est approuvée par délibération du Conseil Municipal après une enquête publique.

  Le P.O.S approuvé est opposable aux tiers 1 mois après sa transmission au représentant de l'État (sauf observations de ce dernier).

  Définition de la Surface Hors Oeuvre et du Coefficient d'occupation au sol (C.O.S)

  (Extrait de l'article R.123-22 du Code de l'Urbanisme)

  Le Coefficient d'Occupation au Sol est le rapport exprimant le nombre de m2 de plancher hors œuvre susceptible d'être construits par m2 de sol.

   La surface de plancher hors œuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction

  La surface de plancher hors œuvre nette d'une construction est égale à la surface hors œuvre brute de cette construction après déduction :

  a) des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

  b) des surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée,

  c) des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules,

  d) des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que des surfaces des serres de production.

   

• Paiement des frais de notaire et des droits de mutation
  

Ils sont pris en charge par l'acquéreur, sauf accord contraire prévu dans l'acte.
 

• Réception d'une maison

Si vous avez fait appel à un constructeur, vous avez signé un Contrat de Construction de Maison Individuelle, CCMI, réglementant l'opération impose notamment l'obligation de procéder à la réception par écrit de la maison, à la fin des travaux.
Cette réception est primordiale, et doit être effectuée dans les règles de l'art. A l'issue de la réception, vous déclarez accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Cette étape essentielle met fin au CCMI, permet de solder les comptes, et constitue le point de départ des garanties légales.
Vous devez donc vérifier que tout a été effectué conformément à ce qui était stipulé dans le CCMI. Vous pouvez vous faire assister par un professionnel, (architecte, contrôleur technique, professionnel qualifié de la construction,...) lors de cette étape. Réceptionner ne signifie pas que vous acceptez l'ouvrage en l'état. Il faut que vous mentionniez les réserves qui indiquent tous les désordres et défauts relevés lors de la réception. Si vous ne vous êtes pas fait assister par un professionnel, vous pouvez signaler dans les 8 jours suivant la remise des clés, des désordres ou des vices apparents vous ayant échappé lors de la réception. Pour ce faire vous adresserez un courrier recommandé avec AR, au constructeur.
La réception peut intervenir dès que l'ouvrage peut être utilisé pour l'usage auquel il est destiné, ce qui en pratique veut dire que la réception peut avoir lieu même s'il reste des travaux accessoires ou minimes à effectuer.
La réception donne lieu à l'élaboration d'un Procès Verbal de Réception, (PVR), auquel sera joint éventuellement un état des réserves et un constat de leur levée. Ce PVR, pour être valable, doit être signé par le maître d'ouvrage, qui est le seul habilité à le signer. (Sauf mandat donné à une tierce personne). Le constructeur ne peut refuser d'assister à la réception, qui doit être prononcée de manière contradictoire.
Si des réserves sont formulées, il faut convenir d'un calendrier pour la réalisation des travaux correctifs, et établir un constat de levée des réserves.
Lors de la réception vous restez, selon le CCMI, devoir 5% du montant de la maison au constructeur. Vous pouvez bloquer, selon les cas, tout ou partie des 5%.
Cas d'une réception sans réserve : si vous vous êtes fait assisté d'un professionnel, et dans l'absence de réserves, vous devez payer le solde à la réception. Si vous n'avez pas fait appel à un professionnel, vous avez 8 jours supplémentaires pour découvrir de nouveaux vices apparents, et à l'issue de ces 8 jours, si aucune réserve n'a été formulée, le solde est exigible.
Cas d'une réception avec réserves émises lors de la réception, ou dans les 8 jours suivants, et dûment notifiées : le solde est exigible à la levée de ces réserves.
Vous devenez propriétaire dès la remise des clés, consécutive à la réception. Vous devez alors souscrire une assurance multirisques habitation.
Si vous refusez la réception sans raison valable, vous vous exposez à une réception judiciaire demandée par le constructeur.
La date de réception est la date de départ des garanties légales, garantie de parfait achèvement, garantie biennale, et garantie décennale.
 

• Garanties et assurances à la prise de possession de votre bien, acheté neuf.

  La loi Spinetta du 04 janvier 1978 spécifie le régime des garanties spécifiques au domaine de la construction immobilière. Elle est fondée sur le principe de la responsabilité présumée du constructeur envers le maître d'ouvrage, (personne ayant commandé les travaux-dans la plupart des cas, le propriétaire).
  A partir de la date de la réception trois types de garantie en découlent :

  • Garantie de parfait achèvement pendant une durée de un an
    Elle couvre tous les défauts de construction, ceux mentionnés dans le PV de réception, et tous les dommages signalés, par courrier en recommandé avec accusé de réception, pendant une période d'un an à compter de la réception. La nature des désordres est indifférente. Toutefois, cette garantie ne couvre pas les vices apparents qui n'ont pas fait l'objet de réserves lors de la réception.
  • Garantie de bon fonctionnement pendant une durée de deux ans, "garantie biannale"
    Elle couvre tous les vices apparaissant sur les éléments dissociables et démontables de l'ouvrage, c'est à dire tous les éléments dont le remplacement s'effectue sans détériorer leur support. (Par exemple : volets, robinetterie, portes, interphone, chaudière, ...)
  • Garantie décennale pendant une durée de dix ans
    Elle couvre tous les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage, elle joue également pour les vices concernant le bien ou l'un des éléments faisant partie intégrante des ouvrages de viabilité, fondation, ossature, de clos et de couvert ainsi que les éléments qui rendent impropre l'ouvrage à sa destination première.
    Afin de simplifier la mise en oeuvre de la garantie décennale, le législateur a institué une assurance dommages-ouvrages, souscrite OBLIGATOIREMENT par le maître d'ouvrage, et une assurance responsabilité professionnelle OBLIGATOIRE, elle aussi, pour tous les intervenants de la construction, (architecte, constructeur, vendeur, entrepreneur, ...)

• Frais lors de l'achat ou de la construction.
  

  • Hypothèque
    Si l'achat est financé par un prêt immobilier, la banque prendra une hypothèque sur le bien acheté. L'hypothèque doit être constatée par un acte notarié, l'emprunteur doit alors payer certains frais.
    Lecoût de l'hypothèque comprend, d'une part du salaire du Conservateur des hypothèques égal à 0.05% du montant du prêt majoré de 20%, avec un minimum de 50F et, d'autre part, les émoluments du notaire hors taxes qui sont proportionnels au montant du prêt, et varient en fonction de la tranche dans laquelle se situe le montant :

Il y a également des frais divers qui s'élèvent à environ 2.000 Francs.

• Caution
  La caution est une personne physique ou morale qui garantit à la banque le paiement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur. La caution est, en général, proposée par une société spécialisée, et les tarifs dépendent du choix de la société. Le coût d'une caution s'élève à environ 1 à 3 % du montant du prêt.
• Assurance dommages-ouvrage
  L'assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour le maître d'ouvrage, couvre les désordres dus au titre de la garantie décennale, elle a pour objet de garantir le paiement des travaux de réparation de nature décennale.
• Droits de mutation
  En général l'acquisition d'un terrain à bâtir est exonérée des droits d'enregistrement et de la taxe régionale, seule reste à payer la TVA si l'acquéreur prend l'engagement de construire dans un délai de 4 ans, à dater de la signature de l'acte. Le taux de la TVA est de 20.6% pour des superficies inférieures ou égales à 2.500 m², (ou si surface supérieure, TVA applicable dans la limite de la superficie maximale exigée pour la délivrance du permis de construire), au delà il faut ajouter la taxe de publicité foncière et le droit d'enregistrement, ces taxes ne sont appliquées que sur la partie excédant les 2.500 m², ou la surface mini imposée par le permis de construire.
• Taxes d'urbanisme
  Lors de la délivrance du permis de construire, PC, les collectivités locales peuvent réclamer diverses taxes, qui sont toutes calculées en fonction de la surface de plancher.
  • Taxe Locale d'Équipement
    La TLE, applicable dans toutes les communes de plus de 10.000 habitants, et dans toutes celles de la région parisienne. La TLE peut aussi être décidée par le conseil municipal. Cette taxe a pour objectif de permettre le financement des équipements urbains par les collectivités locales. Elle est proportionnelle à la SHON (Surface Hors Œuvre Nette), et égale à :
    TLE = SHON * Valeur au m² (fixée par les pouvoirs publics) * % décidé par la mairie (compris entre 1 et 5 %). A cette TLE s'ajoute dans les communes de l'Ile de France une contribution complémentaire de 1%, calculée en général comme la TLE. Les modalités de versement, (aussi simple que le mode de calcul !!), sont les suivantes : la moitié 18 mois après la date de délivrance du permis de construire, PC, et l'autre moitié 36 mois après la date de délivrance du PC.
    
  • Taxe départementale pour le financement des Conseils en Architecture Urbanisme et Environnement (CAUE)
    Cette taxe est laissée au libre arbitre des départements, qui décident de la mettre en œuvre, ou pas, elle s'élève à 0.3% de la valeur forfaitaire ayant servie au calcul de la TLE .
  • Taxe pour dépassement du Coefficient d'Occupation des Sols (COS)
    Certaines communes autorisent, moyennant une taxe, un dépassement du COS, fixé par le Plan d'Occupation des Sols ,(POS). Il faut se renseigner en mairie pour savoir si le dépassement du COS est autorisé, et connaître le coût de cette taxe.
  • Taxe départementale des espaces naturels sensibles
    Destinée à mettre en oeuvre une politique de protection des espaces dits sensibles, cette taxe perçue par le département a un montant compris entre 1 et 2% de la valeur forfaitaire établie pour le calcul de la TLE.

• Baisse des droits d'enregistrement.

La loi de finances pour 1999 comporte une mesure d'allègement des droits d'enregistrement sur les ventes de logement : la taxe régionale de 1.6% est supprimée. Ce qui se traduit par une réduction de plus de 20% de l'ensemble des droits d'enregistrement des ventes de locaux d'habitation, appelés communément "frais de notaire". Cette disposition s'applique aux ventes constatées par un acte authentique signé à partir du 1er septembre 1998.
 

• Frais lors de la vente.

   

  • Paiement de la TVA
    Si la revente d'un bien immobilier intervient avant la fin des travaux, ou avant une période de 5 ans suivant l'achèvement, la vente sera soumise à la TVA au taux de 20.6%, elle sera payée par le vendeur au moment de la signature de l'acte définitif chez le notaire. L'acquéreur, dans ce cas, ne sera redevable que des "frais de notaire réduits". Le vendeur a toutefois la possibilité de déduire la TVA payée pendant cette période de 5 ans, ou avant l'achèvement. Le prix de vente est considéré comme un prix TTC, ce qui permet de calculer le prix Hors Taxe, (HT), et donc d'en déduire le montant de la TVA.
  • Mainlevée d'hypothèque
    En cas de revente si le prêt, consenti par la banque pour l'achat de ce bien, n'est pas totalement remboursé, et que le prêt était garanti par une hypothèque, il y a lieu de lever cette hypothèque. Les frais de mainlevée, sont de 1% du montant total du prêt, hors les émoluments du notaire.
  • Imposition de la plus value
    La plus value, différence entre le Prix d'Achat, (PA), et le Prix de Vente,(PV), est imposable. Le PA étant réactualisé en fonction de l'érosion monétaire. Toutefois un certain nombre d'exonérations existent :
    • Vente de la résidence principale
      Pour en bénéficier le vendeur doit l'avoir occupée, en tant que résidence principale, pendant une période minimale de 5 ans.
    • Vente de la résidence secondaire
      Les conditions sont plus dures, il faut:
      • que le vendeur ne soit pas propriétaire de sa résidence principale,
      • que cette vente soit la première, hors résidence principale, depuis le 1er janvier 1982,
      • que la résidence secondaire ait été acquise ou achevé, depuis au moins 5 ans,
      • et que cette vente soit postérieure d'au moins 4 ans à la vente de la résidence principale ....
    • Détention du bien depuis au moins 22 ans.
      

    Les services fiscaux peuvent vous renseigner pour le détail du calcul de la plus value.