Les contentieux sont fréquents entre propriétaires et locataires quand il s’agit de savoir qui doit payer certains travaux, réparations ou charges. Bien que les textes officiels soient parfois flous, une bonne connaissance des lois et règlements en vigueur permet de mieux défendre ses droits respectifs et de prévenir les contentieux.

En préambule, il faut distinguer :

Les travaux et réparations locatives qui doivent être engagées et payées par le locataire.

Les charges locatives, engagées et payées par le propriétaire, et répercutées ensuite sur le locataire.

Les réparations à la charge du locataire.

Le décret du 26 août 1987 est assez détaillé : le locataire doit effectuer un certain nombre de travaux d’entretien et de réparation dans son logement et dans les parties extérieures dont il a éventuellement la jouissance exclusive.

Sont ainsi à sa charge :

Les menues réparations et l’entretien courant des équipements mis à sa disposition (cuisinière, réfrigérateur, etc.), de l’installation électrique, de la plomberie, du chauffage, etc.

Les menues réparations et l’entretien courant des revêtements intérieurs (sols, murs et plafonds).

L’entretien courant de propreté, obligation locative qui intervient surtout à la fin du bail.

Mis à part les cas précis mentionnés dans le décret, il n’est pas toujours simple de distinguer grosses et menues réparations. Le coût est naturellement un des critères à prendre en compte.

Le locataire n’est pas tenu d’effectuer les réparations normalement à sa charge dans plusieurs cas :

Quand il s’agit d’un vice de construction ou d’une malfaçon : inondations dues à une mauvaise étanchéité, peintures mal faites, etc.

Quand il s’agit d’une usure normale des équipements et revêtements. On ne peut, par exemple, demander à un locataire de refaire sols et plafonds après dix ans d’occupation.

Quand il s’agit d’un cas de force majeure (tempête, etc.)

Les réparations à la charge du propriétaire.

A contrario, le propriétaire doit effectuer tous les travaux et réparations qui ne sont pas à la charge du locataire.

Exemples parmi d’autres : renouvellement de la chaudière, changements des robinets, des volets, des fenêtres, etc. Sans oublier naturellement toutes les grosses réparations (ravalement, toiture, etc.).

Si le dommage est dû à un défaut d’entretien du locataire ou à une mauvaise utilisation des équipements, le propriétaire n’est pas légalement tenu de prendre la réparation ou le renouvellement à sa charge.

Quand le propriétaire ne fait pas face à ses obligations, le locataire peut demander au tribunal d’instance l’autorisation d’effectuer les travaux. Les dépenses pourront alors être déduites des loyers à venir.

Les frais de remise en état :

Les frais de remise en état à la fin du bail sont également un sujet fréquent de contentieux entre locataires et propriétaires. La loi est ici moins précise et c’est surtout une affaire de bon sens et d’usages, parfois sanctionnée par les tribunaux.

Les frais de remise en état sont à la charge du locataire s’il s’agit d’un manque d’entretien ou de dégradations particulières. C’est souvent le cas lorsque la location est de courte durée et que le logement n’est pas rendu en bon état.

En revanche, on ne peut reprocher à un locataire les effets de la vétusté et l’usure normale des équipements et revêtements intérieurs. Si la moquette ou les papiers peints sont tout simplement défraîchis, le propriétaire doit prendre à sa charge leur renouvellement. S’ils sont à la fois défraîchis et dégradés, les frais peuvent être partagés avec le locataire.

ã "Conseils Pratiques"