Les observateurs sont unanimes : c’est plus que jamais le moment d’investir dans l’immobilier. Encore faut-il prendre quelques précautions... Voici les principaux points à vérifier avant la signature de l’avant-contrat.

Environnement :

L’existence de transports en commun, la présence de commerces et d’écoles constituent un atout de taille. Tout comme les espaces verts et les possibilités de parking si l’immeuble en est dépourvu. En revanche, des commerces en rez-de-chaussée d’un immeuble ne constituent pas un avantage, en raison des éventuels troubles de voisinage. Des troubles présents ou à venir. Il faut donc vérifier si le règlement de copropriété autorise l’implantation de tout type de commerce. Mieux vaut éviter le risque d’avoir un
jour un "fast-food" en bas de chez soi...

L’état des immeubles environnants est naturellement important. Des constructions vétustes ou délabrées peuvent entraîner de graves nuisances.

Contexte administratif :

En principe, votre agent immobilier est à même de vous renseigner sur les projets d’urbanisme concernant le quartier. Il est évident que ce sont là des critères à prendre en compte, surtout s’il existe des terrains non bâtis ou des immeubles voués à la démolition à proximité.

Voisinage immédiat :

Sans aller jusqu’à faire du porte à porte, quelques visites aux voisins s’imposent. Elles permettront d’une part de recueillir leurs points de vue sur d’éventuels nuisances ou défauts, d’autre part de vérifier l’absence de "trublions" qui gâchent parfois la vie quotidienne dans les immeubles collectifs.

Profil du bien :

Au-delà de la disposition des pièces ou de l’état du bien, il faut aussi, naturellement, prendre en compte l’étage : mieux vaut un étage élevé pour la luminosité ou le bruit. Précaution indispensable : visiter le logement à des heures et des jours différents pour évaluer les éventuelles nuisances dues à une mauvaise isolation phonique ou au voisinage.

Charges de copropriété :

Dans les immeubles collectifs, les charges doivent être étudiées avec soin. Les derniers relevés annuels sont nécessaires mais non suffisants.

Il faut impérativement demander au syndic le compte-rendu des trois ou quatre dernières assemblées générales. Ils permettront d’avoir une vue précise des travaux engagés dans le passé, et des travaux à venir, qu’ils soient déjà votés ou non. Exemple : si la plomberie d’un étage a été refaite, il est probable que d’autres travaux de ce genre seront nécessaires à court terme. En cas de malfaçons ou de vices cachés, ces comptes-rendus mentionneront également les éventuels contentieux avec les entreprises concernées.

Les gros postes de charges doivent être regardés de près : ravalement, chauffage, ascenseur. Sans oublier la toiture dont la réfection peut entraîner des frais considérables.

Dans les immeubles anciens, les logements du dernier étage doivent faire l’objet de précautions spécifiques. Il arrive, en effet, que ces appartements résultent de la réunion de plusieurs chambres de service. Il faut donc vérifier que les règlements ont bien été respectés (évacuation des eaux, etc.) et qu’il n’y a eu aucune annexion de parties communes (couloir, point d’eau, wc, etc.). Le même problème peut d’ailleurs se poser pour les logements qui ont été rassemblés (annexion d’une portion de couloir) ou qui se situent au rez-de-chaussée (utilisation abusive d’une cour, etc.)

Revenus locatifs :

Ceux qui investissent pour louer le bien doivent également s’informer sur les loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, afin d’évaluer la rentabilité de leur investissement.

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